現時香港樓的價至少高達7位數字，除了少數人士能夠「Full pay」置業外，大部份想成為業主的人士都需要按揭才能上車。就算有不少投資者手上有充足現金，亦可能寧願申請按揭增強個人現金流。

 

那麼，借錢買樓是否真的可行？而借錢買樓要考慮甚麼要素？就讓小編我透過本文，為大家簡單講解一下吧！

 

❣考慮一：資金配置

借錢買樓前，首當其衝當然要考慮手上有多少資金。如手上資金不足以買入整個單位，便需要申請按揭。不過申請按揭並不是只合適資金不足的人士，就算資金充足，同樣亦可以考慮申請按揭以便自己其他的資金留給作不時之需或其他投資之用。

 

❣考慮二：首期VS按揭成數

在資金不足以Full Pay買樓的情況下，選擇借錢買樓前，必需要參考金管局按揭指引。以1,000萬以下的物業為例，最高按揭成數為六成，1,000萬以上最高按揭成數為五成。

根據按揭成數，如買入一套1,000萬以下的物業，便需要預備四成首期；而1,000萬以上的，要預備五成首期。

不過，按揭成數會根據申請人是否有按揭在身、收入來源及是否自用等因素出現變化，因此申請按揭前必須做好財務預算。

 

❣考慮三：計算利息支出

申請按揭當中最大的開支便是利息成本。在本港，大部份買磚頭（即買樓）的情況下都可以選用H按。但由於美國聯儲局維持低息政策，所以在資金充裕的情況下，銀行同業拆息亦常處於低位。

以現時的實際按息經常處於1.4%-1.5%水平作為計算，一套800萬物業，其供款為30年，申請按揭為六成，總利息開支也只是需要200多萬元。不過，對於屬於未補地價單位的物業，便需要使用P按，現時實際按息約為2.5%，與H按鎖息上限一致。

 

❣考慮四：現金回贈金額

現金回贈的金額會因借貸額愈大，獲得的回贈便愈多。以現金回贈為1%作為假設，借貸額為300萬，現金回贈金額便是3萬。

不過金管局指引亦有所規定，如現金回贈超過貸款額1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額便需要計算在貸款額內。

 

❣考慮五：能否通過壓力測試

申請按揭買樓前，必需通過壓力測試，測試會判定申請人是否符合當按揭利率上升3%，而每月供款不得高於月薪60%的要求。如收入不符合要求，便未必合適資格申請按揭或需以資產申請按揭。

 

❣考慮六：按揭申請文件

申請按揭買樓，除了需要基本的身分證明文件及地址證明外，亦需要受薪人士提交最近財務年度的稅單及過去3個月的糧單。

如果是自僱人士，則需要提交商業登記證及過去6個月的收入證明與相關入賬紀錄。否則未必符合申請按揭資格者，便需要透過其他如資產申請按揭。

當然，每間銀行對於按揭文件要求略有不同，所以建議申請前可向按揭專員查詢。

 

❣考慮七：置業額外開支

置業的額外開支非常多，包括印花稅、經紀佣金、律師費及裝修費，總額有機會高達六、七位數字。因此建議申請按揭前要把所有額外開支亦一併考慮在內。印花稅是屬於置業額外開支支出中最龐大的。但如果是首次置業，印花稅開支相對較細。

 

❣考慮八：信貸評級

銀行會根據申請人的信貸評分考慮是否批核按揭申請。如果申請人信貸紀錄欠佳，銀行給予的按揭計劃便會較保守。對於破產人士的按揭申請，銀行更不會批出。因此如想申請按揭，應保持良好的信貸紀錄，包括準時還款、留意信貸使用度及定期查閱信貸報告等。如發現有欠妥的地方，便要盡快改善。

 

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